Τι είναι το δώμα?

Τι είναι το δώμα και ποια τα δικαιωματά του

Το δώμα (ταράτσα) αποτελεί κοινόχρηστο πράγμα και αυτό προκύπτει από τον κατά την φύση του προορισμό για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την από αυτούς κοινή χρήση και έχει σχέση με τη λειτουργικότητα των διακεκριμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Εφόσον στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας το δώμα δεν καθορίζεται ως αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας (δηλαδή ως όροφος ή διαμέρισμα ή ως διαιρεμένος αυτοτελής βοηθητικός χώρος υπαγόμενος σε ορόφους ή διαμέρισμα), τότε δεν αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία, αλλά είναι αυτοδικαίως αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας των συγκυρίων.

Μεταξύ των κοινών πραγμάτων τα οποία δικαιούται να χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης ορόφων ή διαμερίσματος, περιλαμβάνεται το δώμα και κάθε προσθήκη που έγινε τυχόν από κάποιον των συγκυρίων δι’ ανεγέρσεως δωματίου ή διαμερίσματος, καθώς επίσης και η εξωτερική σκάλα που κατασκευάσθηκε επί του κοινού εδάφους και οδηγεί στο δώμα, εφόσον αυτή προορίζεται για την εξυπηρέτηση του κοινοχρήστου δώματος, χρησιμεύοντας έτσι για την κοινή χρήση όλων των συγκυρίων, μεταξύ των οποίων είναι και ο ιδιοκτήτης του ισογείου, είναι αδιάφορο δε πότε και από ποιόν ή με δαπάνες ποίου από αυτούς συμφωνούντων ή όχι κατασκευάσθηκε η σκάλα.

Ο νόμος περιέχει ειδική διάταξη για το δώμα ή ταράτσα ή ηλιακό δώμα ή σε περίπτωση που δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, κοινόχρηστο δώμα και για συντομία "δωματοταράτσα". Συνεπώς, ο όρος ταράτσα και δώμα είναι ταυτόσημοι.

Επί οριζοντίου ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αδιαίρετη αναγκαστική συγκυριότητα όλων των κυρίων των αυτοτελών ιδιοκτησιών που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινοχρήστου και κοινοκτήτου, είναι ο κατά την φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την από αυτούς κοινή χρήση. Τα δε κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα οικοδομής, επί της οποίας έχει συσταθεί οριζόντιος ιδιοκτησία, είναι ανεπίδεκτα νομής χρησικτησίας, αφού έχουν τον χαρακτήρα των συστατικών της όλης οικοδομής, επί των οποίων απαγορεύεται η σύσταση χωριστών εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Εξ` άλλου, στο άρθρο 1001 του ΑΚ ορίζεται, ότι η κυριότητα επί ακινήτου εκτείνεται, εφ` όσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στον χώρο επάνω και κάτω από το έδαφος. Μεταξύ των κοινοκτήτων πραγμάτων της οικοδομής αναμφισβητήτως περιλαμβάνεται και το δώμα αυτής καθώς και το κλιμακοστάσιο.

Έχει κριθεί άλλωστε ότι αν ελλείπει ειδική πρόβλεψη των οροφοκτητών, ως κοινά μέρη της οικοδομής τους θεωρούνται μεταξύ άλλων το έδαφος, το οικόπεδο, το δώμα και ό,τι άλλο προορίζεται από τη φύση του για την εξυπηρέτηση της συνιδιοκτησίας. Κτίσματα στο κοινό δώμα πολυκατοικίας δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά υπάγονται στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της.